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COCUZZA&ASSOCIATI: Diritto del conduttore uscente alla doppia indennità: vige ancora il richiamo alle Tabelle Merceologiche

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di Stefania Sansò


La Corte di Cassazione – con la sentenza del 28 febbraio 2017 n. 5039 – ha sancito il diritto di un (ex) conduttore a percepire dal proprietario dell’immobile la c.d. “doppia indennità” per perdita di avviamento in un caso particolare ed interessante, che di seguito riassumiamo.

Nella sentenza in esame – i cui principi sono peraltro già stati ripresi recentissimamente dalla giurisprudenza di merito (Corte di Appello di Milano, Sent. n. 1105/2017) - la Corte di legittimità ha confermato che per stabilire se tale indennità sia dovuta o meno al conduttore uscente, ed in assenza di interventi normativi da parte del legislatore, l’unico criterio cui fare riferimento sono le Tabelle Merceologiche (cui l’articolo 34 della Legge Equo Canone rinvia), anche se le suddette tabelle sono state da tempo abrogate.

Come stabilisce l’articolo 34 secondo comma della L. 392/78, infatti, l’“ulteriore indennità” (pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto) è dovuta in favore del conduttore uscente, qualora - entro l’anno dal rilascio dei locali - il proprietario li conceda in locazione a soggetto che li adibisca all’esercizio “della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente […]”.

I fatti

Per capire la portata della sentenza – che mette un punto fermo in una questione lungamente dibattuta – occorre ripercorrere brevemente i fatti di causa e gli esiti dei primi due gradi di giudizio.

Dopo la risoluzione consensuale della locazione e dopo avere restituito i locali al proprietario, il conduttore uscente cita innanzi al Tribunale di Roma il locatore per l’accertamento del diritto e la condanna di quest’ultimo, al pagamento dell’ulteriore indennità.

Il conduttore uscente, infatti, per anni aveva esercitato nei locali l’attività di vendita al dettaglio di abbigliamento femminile ed il nuovo conduttore insediatosi nei locali si era rivelato essere una grande e famosa catena di abbigliamento femminile.

Il conduttore uscente vede rigettate le proprie domande, sia in primo che in secondo grado di giudizio.

In particolare la Corte d’Appello, nel rigettare il ricorso del conduttore uscente, afferma che:

(i) Il rinvio fatto dall’articolo 34 Legge Equo Canone alle tabelle merceologiche – rinvio da cui dipende l’individuazione dell’attività del conduttore uscente come identica o affine a quella del conduttore entrante e conseguentemente il diritto del primo all’indennità ulteriore – costituisce un requisito che “è venuto meno per effetto dell’abrogazione delle tabelle merceologiche, disposta dal D.lgs. 31 marzo 1994 n. 114” (c.d. Legge Bersani sulle liberalizzazioni);
(ii) essendo venuto meno il rinvio alle tabelle merceologiche, il criterio residuo per stabilire se l’ulteriore indennità sia dovuta o meno, va individuato nello svolgimento da parte delconduttore entrante di un’attività affine e che sia “idonea ad intercettare la clientela del conduttore uscente”.

Secondo la Corte d’Appello, l’attività svolta dal conduttore entrante, pur potendosi qualificare come vendita al dettaglio di abbigliamento femminile, non era tale da potere intercettare la clientela del conduttore uscente. Sostiene infatti la Corte che sarebbe “notorio” che la clientela di un negozio di abbigliamento femminile di una nota catena di prêt-à-porter italiana non è la stessa clientela del precedente conduttore.


In altre parole: i vestiti venduti dai conduttori succedutisi nei locali sono così diversi per foggia e stile che mai una signora che comprava i vestiti del conduttore uscente, comprerebbe i vestiti di gusti così dissimili venduti dal conduttore entrante, e viceversa. Non essendoci pertanto “intercettazione della clientela”, viene meno il diritto all’ulteriore indennità per perdita di avviamento.


La sentenza della Cassazione ed i principi ivi affermati

La sentenza della Cassazione – accogliendo il ricorso del conduttore uscente - ribalta completamente le statuizioni della sentenza di Appello e così afferma:


1. Il criterio stabilito dalla Corte di Appello, per cui la diversità dei capi venduti costituisce motivo sufficiente ad escludere il diritto all’ulteriore indennità, è un criterio erroneo.
2. Di conseguenza è erroneo il concetto di “notorietà” per come applicato dai giudici di secondo grado: non può ritenersi fatto notorio quali siano i bacini di utenza di due firme della moda, né quali siano i gusti del pubblico.
3. I criteri per verificare il diritto all’ulteriore indennità sono quelli contenuti nell’articolo 34 secondo comma della legge equo canone e consistono in un presupposto indefettibile (ovvero che la nuova attività sia iniziata entro l’anno dalla riconsegna dei locali) e in un presupposto alternativo e cioè che l’attività del nuovo conduttore sia identica oppure in alternativa sia “affine” ed inclusa nella medesima tabella merceologica.


Da un punto di vista strettamente giuridico la Corte di legittimità stabilisce che - contrariamente a quanto affermato dai giudici dell’Appello - l’abolizione delle tabelle merceologiche non apporta alcuna modifica testuale all’articolo 34 secondo comma.


Il rinvio da una norma all’altra può essere di due tipi formale (detto anche rinvio mobile o non recettizio) oppure materiale (detto anche fisso o recettizio).


Il rinvio formale è tale per cui la norma richiamante non “incorpora” la norma richiamata: modifiche o abrogazioni della norma richiamata hanno conseguente effetto sulla norma richiamante.


Il rinvio materiale al contrario è tale per cui la norma richiamante “incorpora” la norma richiamata, che resta pertanto “cristallizzata” nella norma richiamante: gli effetti modificativi ed estintivi subiti dalla norma richiamata non hanno dunque effetti sulla norma richiamante.


Nel caso dell’articolo 34 secondo comma legge equo canone e del DM 30 agosto 1971 istitutivo delle tabelle merceologiche, si tratta di un rinvio materiale o recettizio, ragione per cui le tabelle merceologiche del 1971 sono da considerarsi parte integrante dell’articolo 34, ancorché nel tempo siano state modificate e poi definitivamente abrogate.


§§§


Altro principio affermato dalla Corte riguarda il concetto di “affinità” delle attività svolte dai conduttori succedutisi e la natura compensatrice dell’ulteriore indennità.

La Cassazione parte dal presupposto – pacifico in giurisprudenza – per cui l’ulteriore indennità prevista dall’articolo 34 secondo comma non ha natura indennitaria (che è invece propria dell’indennità “normale” percepita dal conduttore contestualmente al rilascio dei locali) ma compensatrice, vuole cioè compensare il conduttore uscente contro l’ingiustificato arricchimento del nuovo conduttore, che deriva dal solo fatto di esercitare attività identica o affine negli stessi locali e di godere dunque del subentro di un avviamento in atto. L’arricchimento è dunque presunto juris et de jure.


Ma se non si può considerare che le due attività svolte dal conduttore uscente e dal conduttore entrante siano del tutto identiche, cosa determina che due attività siano considerate affini?

La Cassazione sostiene che il perimetro entro cui condurre tale valutazione di affinità è l’appartenenza delle due attività alla stessa tabella merceologica e che l’affinità deve ritenersi sussistente tutte le volte in cui il conduttore entrante possa teoricamente avvantaggiarsi dell’avviamento sviluppato dal conduttore uscente.


Il giudizio di affinità, dunque, non implica affatto un esame sulla sovrapponibilità delle clientele e non va formulato in base al contenuto oggettivo di beni o servizi offerti dai conduttori succedutisi, ma in base alla astratta idoneità della nuova attività a sottrarre – anche solo parzialmente – clientela al conduttore uscente.

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