COCUZZA & ASSOCIATI

 I “green leases” 

Giulia Comparini

L’argomento sostenibilità in ambito retail real estate è di primaria attualità ed importanza sia per i brand che per le proprietà.

Da un lato, infatti, la rapida evoluzione del retail dimostra che il consumatore è sempre più consapevole ed è disposto a premiare i brand che dimostrano di elevare i loro standard di responsabilità sociale e di rispetto per l’ambiente nello svolgimento della loro attività, nella realizzazione dei loro negozi e dei prodotti messi in vendita.

Dall’altro lato, sono ormai numerosi i provvedimenti legislativi – per la maggior parte di derivazione comunitaria – che vanno nella direzione della sostenibilità. Si pensi, ad esempio, alle disposizioni in materia di prestazione ed efficienza energetica degli edifici. In molti paesi dell’Unione Europea, fra i quali anche l’Italia, è ormai obbligatorio dichiarare la prestazione energetica degli immobili come condizione per la vendita o la locazione dei medesimi.

Molte proprietà hanno già intrapreso investimenti mirati a migliorare l’efficienza energetica dei loro immobili andando anche oltre la normativa vigente ed ottenendo le certificazioni ambientali, la cui adozione, pur rimanendo ancora volontaria, rappresenta una garanzia di commerciabilità dell’immobile.

Più in generale, si può affermare che la sostenibilità sta diventando un valore fondante nella progettazione degli spazi retail e degli immobili in genere. Si tratta di un plus riconosciuto sia dagli operatori, sempre più attenti all’impatto ambientale e sociale della loro attività e ai costi complessivi per la manutenzione degli immobili locati, sia dagli investitori, che preferiscono iniettare i capitali in immobili che presentano meno rischi e risultano più appetibili al mercato.

In questo ambito si inseriscono le cd. locazioni verdi o Green Lease, vale a dire quei contratti di locazione che contengono disposizioni che incoraggiano l’adozione di pratiche sostenibili e rispettose dell’ambiente da parte sia del proprietario che dell’inquilino.

Di norma, i contratti di locazione verdi non sono regolamentati per legge e, poiché tali contratti si stanno sviluppando lentamente in Italia, non ci sono ancora testi o precedenti accreditati su cui basarsi. Comunemente, in Inghilterra e in Francia, le pattuizioni “verdi” sono incorporate nel contratto di locazione mediante un programma comunemente definito “memorandum of understanding.

Inoltre, i Green Lease possono essere utilizzati non solo per nuovi sviluppi con caratteristiche di progettazione sostenibile, ma anche per edifici esistenti.

In tali casi, laddove un proprietario intenda ammodernare edifici esistenti con elementi di design sostenibile, può prendere in considerazione l’incorporazione di disposizioni di tipiche dei Green Lease nel contratto di locazione esistente adeguando il relativo contratto.

Un contratto di locazione verde dovrebbe contenere di solito cinque punti essenziali:

1. Certificazione dell’edificio (ad esempio, secondo gli standard BREEAM) da verificare con cadenza annuale.
2. Misurazione digitale separata dei consumi
3. Un comitato di gestione dell’edificio di cui i locali fanno parte
4. Un piano di gestione dell’energia
5. Un sistema di risoluzione delle controversie

Infine, si elencano qui di seguito alcune clausole del modello di locazione verde che dovrebbero essere prese in considerazione e aggiunte durante la stesura del contratto:

Preambolo / Accordo di cooperazione / Uso generale, Gestione: il successo di un contratto di locazione verde dipende tanto dall’effettiva cooperazione tra le parti quanto dall’esistenza di rigorosi obblighi giuridici. Come tale, è utile includere una dichiarazione di intenzione non vincolante che esponga le proposte delle parti di stipulare un contratto di locazione verde. Questo può essere incluso nel preambolo o utilizzato come introduzione a un programma ambientale.

Clausola di efficienza energetica e di energie rinnovabili / illuminazione: l’UE promuove l’uso di energie rinnovabili definendo obiettivi per il consumo di energia. I proprietari potrebbero prevedere che l’X% dell’energia elettrica acquistata per l’immobile in affitto provenga esclusivamente da fonti di energia rinnovabile. Inoltre i proprietari potrebbero valutare l’aggiunta di energie rinnovabili in loco, ad esempio mediante l’installazione – ove possibile – di pannelli solari. Altra soluzione per l’illuminazione potrebbe essere quella di prevedere che l’inquilino possa utilizzare solo prodotti a risparmio energetico a basso consumo elettrico come LED e lampade T5. Si tratta di una disposizione che viene accettata più regolarmente a causa dei risparmi previsti per entrambe le parti.

Clausola gestione rifiuti e pulizie: nei contratti di locazione verde, i proprietari e gli inquilini dovrebbero idealmente stabilire un piano di gestione dei rifiuti solidi che imponga standard specifici per la separazione dei rifiuti ai fini del riciclaggio. Le strategie di gestione dei rifiuti sono più difficili da integrare nei contratti di locazione in Italia, dove la gestione dei rifiuti è già regolata a livello amministrativo dai singoli Comuni. Inoltre, il contratto di locazione verde può anche stabilire criteri per la pulizia ecologica. Questo può riguardare sia il modo e la tipologia di prodotti con cui l’inquilino pulisce la sua unità, sia il modo in cui le aree comuni del centro commerciale vengono pulite dal proprietario o dalle imprese da questo incaricate.

Riparazioni e modifiche: i lavori nell’edificio potrebbero includere elementi verdi (ad esempio, garantire che gli appaltatori utilizzati per tali lavori prevedano adeguate disposizioni per la separazione e il riciclaggio dei rifiuti, utilizzino materiali privi di emissioni o a bassa emissione e, ove possibile, riutilizzino il maggior numero possibile di materiali). Inoltre, il proprietario prima di autorizzare i lavori potrebbe richiedere all’inquilino di presentare una dichiarazione su come i lavori di allestimento o le modifiche saranno coerenti con gli obiettivi ambientali dell’edificio (e il proprietario potrebbe rifiutare il consenso se i lavori di allestimento dell’inquilino non sono compatibili con uso e gestione sostenibili dell’edificio).