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La nuova disciplina dei Condhotel (DPCM 22 gennaio 2018)

A cura di Matteo Molesti

Si tratta di un fenomeno immobiliare consolidatosi negli Stati Uniti ed, in generale, nei paesi di matrice anglosassone, che nel recente passato ha fatto un timido ingresso anche nella prassi negoziale italiana, in forme più o meno consentite in relazione al vuoto normativo che contraddistingueva la materia sino alla pubblicazione del D.L. 133/2014 (c.d. decreto Sblocca Italia) e, soprattutto, del recentissimo decreto Presidente del Consiglio dei Ministri del 22 gennaio 2018.

Il concept del Condhotel consiste nell’attribuzione della proprietà piena di una o più unità immobiliari ubicate all’interno di una struttura alberghiera (per lo più di lusso), che vengono pertanto adibite ad uso personale/residenziale dell’acquirente, ma che al contempo possono produrre un profitto quando non utilizzate dal proprietario e offerte alla clientela dell’albergo alla stregua di una comune camera di quest’ultimo.

Il condhotel può nascere sia dalla trasformazione in appartamenti di una porzione di un albergo esistente, sia dall’aggregazione ad un hotel di un certo numero di appartamenti ubicati nelle immediate vicinanze.

L’obiettivo è di frazionare un unico immobile adibito ad albergo (con vincolo di destinazione turistico-alberghiera) in singole unità, corrispondenti a parte delle stanze dello stesso, alla condizione per l’acquirente di conferire mandato al venditore ovvero al gestore della struttura alberghiera di locarle a terzi come camere d’albergo per brevi periodi, dietro un corrispettivo in favore dell’acquirente-proprietario pari ad una percentuale su base periodica del prezzo d’acquisto.

I vantaggi. Quest’operazione permette alla proprietà dell’albergo di ottenere un ricavo immediato, derivante dal prezzo di vendita dell’unità immobiliare venduta, destinata ad esempio a ripagare tutto o parte dell’investimento ovvero a ristrutturare l’albergo. All’acquirente l’operazione permette di diventare proprietario di uno o più piccoli immobili, di poterne usufruire in alcuni periodi dell’anno e di percepire un profitto prestabilito quando non lo utilizzasse. Gli utenti infine traggono il vantaggio di usufruire di strutture ricettive ristrutturate e moderne, innescando un circolo virtuoso in forza del quale più alto è il comfort dell’albergo e maggiori sono i turisti che vi soggiorneranno così aumentando i profitti per tutti gli attori.

Il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 22 gennaio 2018

Pur avendo il decreto c.d. Sblocca Italia introdotto in Italia l’istituto del Condhotel, esso non aveva previsto una regolamentazione analitica, demandando invece ad un successivo decreto attuativo del Presidente del Consiglio dei Ministri (da emanarsi d’intesa con la Conferenza Stato-Regioni) la disciplina dettagliata delle condizioni di esercizio.

Orbene, con la pubblicazione del DPCM dello scorso 22 gennaio (ancora in attesa di essere pubblicato in Gazzetta Ufficiale), viene finalmente stabilita in maniera organica l’intera materia dei Condhotel, che indica i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera limitatamente alle unità compravendute che vengono adibite a destinazione residenziale.

L’effetto sperato di tale provvedimento è di diversificare e migliorare la qualità dell’offerta turistica nazionale, incentivando la riqualificazione delle strutture alberghiere esistenti.

Il DPCM in sintesi

Condizioni di esercizio dei Condhotel (art.4):

(a) la presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, anche se ubicati in più edifici, se inseriti in un unico contesto ed aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;

(b) la percentuale massima delle unità abitative non può superare il 40% della superficie totale netta destinata alle camere;

(c) unica portineria per chiunque usufruisca del Condotel, siano essi ospiti della struttura alberghiera o proprietari delle unità abitative, con la possibilità di prevedere un ingresso separato per dipendenti e fornitori;

(d) gestione unitaria e integrata dei servizi del Condotel, siano essi offerti agli ospiti della struttura alberghiera o ai proprietari delle unità abitative per la durata stabilita nel contratto di compravendita delle unità abitative e comunque non inferiore a 10 anni dall’avvio del Condotel;

(e) eventuale esecuzione di interventi di riqualificazione per ottenere per la struttura alberghiera una classisifcazione minima di 3 stelle.

(f) rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale.

I contenuti dei contratti di acquisto delle unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel (art.6):

(a) una descrizione accurata e dettagliata dell’immobile e dell’ubiazione all’inteno dell’esercizio del condhotel nonché la descrizione dell’intera struttura;

(b) le condizioni di godimento dei servizi erogati e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;

(c) una descrizione accurata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità di ripartizione di tali costi indicando le spese obbligatorie (es. tasse ed imposte), amministrative e gestionali generali (es. gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni);

(d) la previsione che l’unità abitativa ad uso residenziale, ove non utilizzata dal proporietario possa essere adibita, con il suo consenso,  da parte del gestore unico a impiego alberghiero;

(e)   il regolamento delle modalità di utilizzo  delle singole unità abitative qualora venga meno per qualunque causa l’attività del gestore unico.

L’art.6 aggiunge che il proprietario della struttura alberghiera deve dal canto suo impegnarsi a garantire tutti i servizi previsti dalla normativa vigente (e dalle rispettive leggi regionali) ed a subentrare negli obblighi posti a carico del gestore, in caso di interruzione dell’erogazione dei servizi comuni o di sua sopravvenuta impossibilità ad erogarli a qualunque titolo intervenuta.

Obblighi del gestore unico (art.7):

Il gestore unico deve impegnarsi ad offrire ai proprietari delle unità abitative ubicate nella struttura alberghiera tutti i servizi previsti dalla normativa vigente (ivi incluse le eventuali leggi regionali e direttive per il livello in cui il Condotel è classificato), quelli pattuiti in via convenzionale e quelli concernenti l’uso delle strutture comuni.

Obblighi del proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale (art. 8):

Il proprietario deve rispettare le modalità di conduzione del condhotel e garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita, nonchè gli ulteriori obblighi assunti contrattualmente.

Pubblicità del contratto di compravendita del’unità abitativa (art.10):

L’atto di compravendita dell’unità abitativa ubicata nella struttura albeghiera deve essere trascritto nei registri immobiliari

Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera (art.11):

Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla quota delle unità abitative ad uso residenziale, il DPCM prevvede due soluzioni:

– ove sia necessaria la variante urbanistica, le Regioni possano prevedere modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni;

– ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, purchè venga mantenuta la gestione unitaria, gli standard relativi alla destinazione ricettiva e alla destinazione residenziale e sia rispettato il limite massimo del 40% della superficie totale netta destinata alle camere (pena l’inefficacia del provvedimento di rimozione del vincolo per la parte eccedente).

Termine per l’adeguamento delle Regioni al DPCM (art. 13):

Le Regioni a statuto ordinario devono adeguarsi a quanto disposto dal DPCM entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (avvenuta il 22 gennaio 2018).

Le Regioni a statuto speciale e le Province autonome di Trento e Bolzano si dovranno adeguare nel medesimo termine di un anno ai sensi dei rispettivi statuti speciali e delle relative norme di attuazione.

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Confronto con la situazione precedente il DPCM e vantaggi della nuova normativa

Prima della pubblicazione del DPCM, la disciplina ricavabile in detta materia in Italia era tutt’altro che  univoca e semplice, venendo in rilievo un coacervo di norme intersecantesi su più piani (turismo, urbanistica ed edilizia, ordinamento civile, tutela del consumatore, amministrativo, fiscale e penale) con la necessità di comporre il concorso di competenze statali e regionali tramite un criterio di prevalenza e/o giustapposizione.

Questo ha fatto sì che, sino ad oggi, i Condhotel rimanessero un progetto molto appetibile solo in teoria, ma nei fatti di estrema difficoltà nella realizzazione e quindi nella finalizzazione delle relative operazioni sia tecnico-architetoniche che meramente speculative, sia da un punto di vista civilistico che urbanistico.

Il problema – oltre alla complessità di dover rispettare tutte le normative di riferimento – riguardava fondamentalmente le difficoltà, legate alle tempistiche ed ai costi – variabili da Regione a Regione e da Comune a Comune – necessarie per procedere in Italia, in primis, con il frazionamento di un albergo in tanti subalterni quante le stanze da alienare (escluso parti comuni e sale a diversa destinazione), al fine di cedere la proprietà immobiliare a soggetti terzi ed, a monte di ciò, per superare il vincolo di destinazione turistico-alberghiera relativa all’unità da alienare a titolo definitivo come residenza tout court, ancorchè ubicata all’interno di un albergo e da questo ugualmente locata per periodi più e meno lunghi in funzione del mandato sottoscritto con il proprietario in regime di condhotel.

Infatti, fino alla pubblicazione del DPCM per la creazione dei Condhotels si poteva ricorrere ad un contratto atipico nel quale, a differenza dei normali contratti di acquisto di proprietà per il puro godimento del bene, l’accordo contrattuale avrebbe impegnato il venditore o un terzo a rendere produttivo il bene immobile compravenduto; oggetto di compravendita sarebbe stata la stanza di albergo, dotata di servizio autonomo di cucina e comprensiva della possibilità di fruire dei servizi alberghieri durante il soggiorno. Il compratore avrebbe finalizzato un duplice investimento stante la possibilità di ottenere un profitto, non comprando solo una proprietà immobiliare (in gergo: i muri) ma investendo in un’impresa dal profitto variabile in funzione della collocazione dell’albergo e degli sforzi manageriali del proprietario (o gestore) del medesimo hotel. Infatti, come accennato, lo schema del Condhotel prevede che l’acquisto dell’unità immobiliare si accompagni ad un mandato di gestione in virtù del quale l’albergatore conserva il diritto di affittare la stanza in questione nei periodi di inutilizzo da parte del proprietario, dividendone con questi i relativi ricavi nella misura pattuita ed in ragione dei costi e delle spese.

Tuttavia le più significative problematicità connesse all’introduzione dei Condhotel dipendevano dalla promiscuità tra il bene di proprietà esclusiva e le zone di proprietà alberghiera; cioè dalla tensione tra le diverse finalità, residenziale e ricettiva, della struttura immobiliare complessivamente considerata.

Viceversa, le ragioni che potevano e possono segnare il successo dei Condhotel sono evidenti:

• il proprietario dell’albergo, alienando le stanze, percepisce un consistente incasso immediato e
• l’acquirente evita i principali costi ed inconvenienti legati all’acquisto ed alla gestione della proprietà immobiliare di una seconda casa e, contemporaneamente, si assume il diritto esclusivo al godimento di una stanza che viene riassegnata in gestione alla struttura alberghiera quando non utilizzata, così producendo profitto. Ma è proprio questa doppia vocazione alberghiera e residenziale a comportare criticità di non poco conto soprattutto in sede pubblicistica in punto di progettazione urbanistico-edilizia e di riqualificazione turistica, le quali potevano essere risolte in maniera univoca solo in sede legislativa.

In questa cornice rientrava innanzitutto la problematica del vincolo di destinazione, considerato che ogni immobile viene dotato ab origine (cioè al momento della sua edificazione ovvero di eventuali successivi interventi edilizi, ristrutturazioni o addirittura rifabbrica) di una propria destinazione urbanistica/funzionale correlata all’uso fatto dal proprietario sulla base della sua ubicazione nel territorio, del relativo strumento urbanistico e dei suoi caratteri strutturali. Alla destinazione urbanistica si accompagna inoltre la classificazione catastale. In generale, è previsto che all’attività ricettiva debba accompagnarsi una destinazione d’uso di tipo ricettivo, mentre per adibire un’unità immobiliare ad uso abitativo deve essere prevista una destinazione d’uso residenziale. Sotto questo aspetto, vengono infatti in rilievo le normative regionali, provinciali e comunali che fissano le caratteristiche di dettaglio delle singole tipologie di struttura ricettivo-alberghiera o extra-alberghiera (hotel, R.T.A. – Residenza Turistico Alberghiera, C.A.V. – Case e Appartamenti per Vacanze, etc.) ed i servizi erogabili da chi le gestisce. Pertanto un primo ordine di problemi era quello relativo al mantenimento o meno della destinazione d’uso ricettivo-alberghiero relativamente alla singola camera compravenduta con tutte le evidenti ricadute sulla possibilità di legittimo utilizzo e sui futuri atti dispositivi aventi ad oggetto la stanza in Condhotel.

Altro problema pratico era il frazionamento delle singole unità da offrire in vendita in Condhotel con i relativi costi e tempistiche. Peraltro, in mancanza di una disciplina organica e specifica, dal frazionamento potevano derivare profili di illegittimità/invalidità della compravendita, nonché la sussistenza di reati quali la lottizzazione abusiva et similia.

Queste ed altre criticità di cui, per motivi di sintesi, non si fa cenno in questa sede, hanno di fatto smorzato e disincentivato i Condhotel in Italia che configurano una nuova concezione, ben diversa da quella della multiproprietà turnaria.

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Dunque, con il DPCM ed il prossimo adeguamento delle Regioni alla nuova disciplina ivi regolata, dovrebbe finalmente essere possibile superare queste ed altre criticità, rendendo lo strumento del Condhotel più accessibile e funzionale per tutti i soggetti interessati ad applicarlo concretamente.